美国楼市让几乎所有人都一筹莫展 只有超级富豪游刃有余

秋收冬藏

　　美国房地产市场正处于几十年来负担能力最弱的时期之一，这使得住宅房地产销售止步不前，渴望购房者被拒之门外。不过，有个群体依然未受这场危机的影响，那就是富人。

　　总体来看，美国这个关键销售季表现令人不安。继5月份下降15%之后，6月份新建住宅销量小幅下降，远低于预期；同时，二手房销售连续第四个月下降。

　　根据美国全国地产经纪商协会（NAR），市场上唯一的亮点是豪宅，在各价格区间中，6月份销量实现增长的唯一类别是价值超过100万美元的住宅。各中原因不难理解。30年期固定利率抵押贷款的合约利率从2019年末到2022年初一直在3%左右，而现在则徘徊在略低于6.9%的水平，这意味着借款买房者为同一套住宅所付出的代价要远高于几年前。



　　但是，财力雄厚的买家就不存在这个问题，因为他们可以用现金买。

　　“我不记得上次听到买家谈融资是在什么时候了，”Douglas Elliman驻佛罗里达州萨拉索塔的豪宅经纪人Lisa Rooks Morris表示，“他们都是带着现金来。”

　　结果就是，高端房地产市场的繁荣推动美国最大豪宅建筑商的股价迈向新高。Toll Brothers Inc.在5月份发布的第二财季业绩报告中公布的订单强于预期，上调了全年交付指引。该公司股价接近纪录高点，自2023年以来上涨约170%，同期涨幅在标普400中型股指数中排名第五，是过去六个月表现最佳的美国上市建筑商。



　　“从历史来看，利率上升时，高价住宅首当其冲，”Zonda首席经济学家Ali Wolf表示，“如今，我们没有看到这种情况。对于更富有的美国人来说，高房屋净值和强劲的股市缓冲了利率带来的影响。”

　　来自Redfin的数据显示，截至第一季度末，45%的美国高端购房者全款买房，比例为至少十年来最高。资金充裕的股票投资组合、出售长期持有的商业地产、以及新继承的代际财富均为常见资金来源。

　　相比之下，入门级买家靠的是个人储蓄和收入，而这些跟不上通胀的步伐。对于低收入借款人来说，除了抵押贷款利率上升，随着信用卡和汽车贷款拖欠率上升，他们还面临贷款获批问题。