Avison Young 的负责人兼加拿大市场情报总监 Marie-France Benoit 表示，超过 1000 万平方英尺的加拿大办公空间已被改建、拆除、投入重建或有传言将进行重建。 这一数字只能部分解释自疫情爆发以来该国商业房地产市场发生的重大结构性转变。 但随着写字楼租赁逐渐稳定，以及最适合转换的建筑存量萎缩，问题是使它们发挥作用的条件是否仍然存在。 住房以外的好处伯努瓦估计，如果所有计划和传言的项目都顺利进行，加拿大的住房存量将增加约 17,000 套新住宅单元。她承认，仅靠自身不足以解决住房危机，但其价值超出了原始单位数量。 “这也是城市复兴，”她指出，并描述了空置、过时的丙级建筑如何变成酒店、学生宿舍和住宅项目，将行人活动带回城市核心——尤其是卡尔加里，那里的变化吸引了大量新的市中心居民。 但全国各地的转变情况并不统一。 按地区划分的转化伯努瓦表示，在多伦多，主要模式包括拆除旧的、过时的办公楼，为高密度、混合用途或住宅楼让路——这是昂贵的土地激励最大密度的功能。
在渥太华和卡尔加里，留下来的往往是建筑外壳，内部被拆除并重建为多住宅单元。 卡尔加里拥有自己的类别。在 COVID-19 到来之前，该市就已经在努力应对市中心办公室空置率上升的问题——根据伯努瓦的说法，在其转换计划启动时，空置率约为 20%。 市政拨款计划向进行改建的开发商提供每平方英尺 75 美元的资金，该计划在财务上证明了这一计划可能会失败。 RJC Engineers 的负责人杰夫·卡尔韦特 (Geoff Kallweit) 将其描述为在一个城市创造“一个特殊的环境”，“有大量可用的建筑存量、一些这样做的动力以及对住宅的高需求。这三件事加在一起使（卡尔加里）仍然相当有吸引力，”他观察到。 曾参与多个此类项目的卡尔韦特表示，卡尔加里市中心的近十几座乙级办公楼已成功改建。 贝努瓦说，渥太华采取了不同的方法，简化审批流程，并对改造实施按权利分区，而不是提供直接的财政补贴。 她补充说，结果是引人注目的，渥太华市中心约有 100 万平方英尺的旧 B 级和 C 级库存已完工、正在建设或计划进行改造——占该库存类别的近 10%。 她表示，出于结构性和经济方面的原因，温哥华基本上没有参与转型对话。 Avison Young 在温哥华追踪到的唯一一次转换是办公室到酒店的交易。 伯努瓦解释说，该市缺乏东部市场中老化的办公楼库存，而且土地价值太高，无法支持保留现有建筑的经济性。此外，卡尔韦特补充道，温哥华位于高地震区，这给任何改造带来了复杂性和成本。 转换挑战无论位置如何，当谈到转换潜力时，建筑物的物理特性都非常重要。 Kallweit 指出，楼板尺寸是一个主要过滤器：住宅改建需要为每个单元提供窗户通道，而大而深的楼板使得实现起来变得困难或昂贵。 根据伯努瓦的数据，全国范围内的平均改建候选建筑建于 1966 年左右，楼板面积约为 12,000 平方英尺——对于办公用途而言，其历史已经过时，但对于住宅用途而言，其结构却足够紧凑。 “你必须重做所有这些，”Kallweit 强调，并补充说，虽然复杂性确实存在，但经验丰富的开发人员将其视为流程中管理的挑战，而不是放弃的理由。他见过卡尔加里开发商完成这个过程五次甚至更多。 办公室的未来和机构资本的回报伯努瓦表示，更广泛的办公市场已经开始发生转变，从而影响转换经济学。 她说，需求正在复苏，但主要集中在奖杯和 A 级空间。 B 级建筑——主要的改造对象——在大多数市场中仍保持两位数的空置率，而无法与现代租户竞争的 C 级建筑则继续向其最高和最佳的用例发展，如住宅、酒店或学生宿舍。 她说，过去几年最明显的变化是机构资本回归直接收购：购买优质建筑作为办公资产，而不是转换资产。 “现在办公室的未来更加清晰。与 2022 年相比，更容易想象 5 年后的市场会是什么样子。” 这种清晰性正在逐渐重新引导资本。伯努瓦和卡尔维特都同意，转变将会继续，但驱动力是过时，而不是大流行时代的恐慌。 正如伯努瓦所说，焦点已经转移：“焦点集中在闪亮的大塔上”，而为老化建筑寻找第二生命的工作仍在继续，在经济允许的情况下，一座接一座的建筑、一座接一座的城市。 来源链接：https://renx.ca/have-office-to-residential-conversions-across-canada-run-their-course |
