大多伦多地区的租金短缺现已成为遥远的记忆，但租金尚未调整。城市化数据显示，2026 年第一季度，大多伦多和汉密尔顿地区 (GTHA) 的租赁空置率急剧上升。租金标价没有太大变化，但由于房东认为这种下滑只是暂时的，因此激励措施正在增加。这可能是一厢情愿的想法，因为创纪录的供应仍在酝酿之中。 多伦多近十分之一的出租公寓空置2000 年后大多伦多和汉密尔顿地区出租建筑的空置率稳定*。
*稳定租赁建筑是指那些已经超过初始租赁期并达到正常运营入住率的建筑。排除仍在租赁中的建筑物意味着该数据低估了竞争租户的总供应量。 大多伦多地区的租赁空置率在 2000 年之后稳定的专用租金中激增。最新数据显示，2026 年第一季度空置率为 5.4%，比去年高 1.8 个百分点，是两年前低点的两倍。最近一个季度的空置率创下了该地区自 2021 年第一季度封锁以来的最高水平。该地区目前有近十分之一的出租公寓处于空置状态，但等等，还有更多！ 2026 年第一季度，空置率达到了令人难以置信的 8%。该比率将空置率与租户已通知腾出的单位结合起来。近十二分之一的单位正在一些非常昂贵的市场寻找租户。这表明市场甚至比空置率本身所暗示的还要疲软。 Urbanation 解释说：“随着人口流入放缓，空置率增加，而租户周转率增加，因为租户利用租金下降的优势。”然而，值得注意的是，随着创纪录的人口增长，职位空缺开始大幅回升。 大多伦多地区租金几乎没有下降，但“净租金”却在下降不断增加的职位空缺尚未导致材料价格下跌。更频繁的租赁报告凸显了这个问题。然而，大多数 (66%) 的租赁项目在 2026 年第一季度提供了激励措施，比去年上升 4 个百分点，是两年前 32% 的两倍多。激励措施后，面租金平均降低了 13%（-379 美元），从 2,904 美元降至 2,525 美元。按年计算，12 个月内的金额为 4,548 美元，这是不容小觑的。 2026 年第一季度最常见的激励措施是 2 个月的“免”租金，47% 的项目提供了这种优惠，比去年增加了 15 个百分点。其次是 42% 的项目免费提供 1 个月，低于同期的 53%。前者意味着如果至少在一年内削减 17%，后者则表明较宽松的激励措施还不够。 现金迁入奖金（占项目的 17%）、1.5 个月租金（6%）和 3 个月租金（4%）不太常见，但仍然普遍存在。 激励措施优于租金减免的原因因项目而异。然而，两个常见的原因是基本租金和估值。当租户在一年内续约时，他们使用基本租金来确定增幅，而不是实际费率。保持较高的边际租金有助于使较高的成本正常化并维持“市场租金”。 市场租金是估值的关键因素，尤其是对于高杠杆建筑商而言。净营业收入（NOI）通常用于估值。这种方法降低了总租金收入的激励成本，因为它是一项费用。然而，稳定的 NOI 突然流行起来，其中不包括非经常性支出。这实际上将激励措施视为临时成本，有助于维持估值。这是一种合理的方法，但与全面评估类似，时机有点奇怪。 大多伦多地区仍有大量租赁库存流入尽管供应量不断增加，但房屋开工猛兽已经开始运转。第一季度专用租赁开工量达到 3,674 套，同比增长 12%。该公司估计去年开工建设的单位有 10,388 套，创数十年来新高。他们还预计未来 12 个月内将交付 8,984 套，再创纪录。 Urbanation 总裁肖恩·希尔德布兰德 (Shaun Hildebrand) 表示：“由于公寓市场的激烈竞争以及租户的激增，租赁运营商目前正在努力应对供应过剩的问题。” 这些数据挑战了一些公司对坚挺状况的描述。边际租金比几年前更贵，但有效租金下降了 13%。然后是多年来的空置率高位、创纪录的高可用性以及即将到来的供应潮。此外，投资者拥有的公寓供过于求，将带来额外的下行压力。多伦多的年轻人逃往其他省份，使问题变得更加复杂。 来源链接：https://betterdwelling.com/nearly-1-in-19-greater-toronto-rental-units-sit-vacant-more-on-the-way/ |
